Diện tích xây dựng quy đổi là tổng các sàn cộng thêm móng, mái, hầm, tum, sân đã nhân hệ số, dùng để nhân đơn giá khi báo giá xây nhà. Nhà 60m² × 3 tầng, móng băng, mái bằng quy đổi khoảng 240m², nhiều hơn tổng sàn 60m², nên gói Cơ bản từ 1,56 tỷ, chưa VAT.
NHÀ MỘC dùng khung hệ số móng 30–50% và mái 30–70% khi khái toán; hệ số hầm, tum, sân trong công cụ là mức phổ biến ở Hà Nội. Công cụ tách từng dòng móng, sàn, mái để anh/chị đối chiếu với báo giá của bất kỳ nhà thầu nào, rồi nhân sẵn theo đơn giá 3 gói của NHÀ MỘC.
Cập nhật: 26/09/2026
NHÀ MỘC · Công cụ
Cộng móng, tầng, tum, mái, hầm, sân theo hệ số — ra số m² để nhân đơn giá.
Phần xây kín, có mái che
Tính cả ban công có mái
100%, trừ ra khỏi phần mái
Tính 50%
Diện tích quy đổi
240 m²
Tổng diện tích sàn 180 m² · phần cộng thêm 60 m²
| Hạng mục | m² | Hệ số | Quy đổi |
|---|---|---|---|
| Móng | 60 | 50% | 30 |
| Tầng 1 | 60 | 100% | 60 |
| Tầng 2 → tầng 3 (2 sàn) | 120 | 100% | 120 |
| Mái | 60 | 50% | 30 |
| Tổng | 240 m² |
Chi phí xây trọn gói ước tính (giá từ, chưa VAT)
Hệ số móng 30–50% và mái 30–70% là khung NHÀ MỘC đang dùng khi khái toán; hệ số hầm, tum, sân là mức phổ biến ở Hà Nội. Con số chốt trong hợp đồng sau khi khảo sát đất và có bản vẽ. Chi phí nhân theo đơn giá xây trọn gói 2026 của NHÀ MỘC, giá từ, chưa gồm nội thất rời, cọc móng, hồ sơ xin phép, chưa gồm VAT.
Diện tích xây dựng, diện tích sàn và diện tích quy đổi khác nhau thế nào?
Diện tích xây dựng là phần đất công trình chiếm chỗ, nhìn từ trên xuống, dùng khi xin phép và tính mật độ. Tổng diện tích sàn là cộng mọi sàn có mái che. Diện tích quy đổi là con số của nhà thầu: tổng sàn cộng thêm móng, mái, hầm theo hệ số để nhân đơn giá.
Hai khái niệm đầu có trong quy chuẩn nhà nước, ví dụ QCVN 01:2021/BXD (Thông tư 01/2021/TT-BXD) định nghĩa diện tích xây dựng khi tính mật độ xây dựng. Diện tích quy đổi thì không có trong văn bản nào: đó là quy ước thị trường để gộp phần móng và mái, vốn tốn vật tư, nhân công nhưng không phải sàn ở, vào một đơn giá theo m².
Vì vậy khi xin phép, hồ sơ ghi diện tích xây dựng và tổng sàn theo bản vẽ. Còn khi ký hợp đồng xây trọn gói, số tiền được tính trên diện tích quy đổi.
Hệ số quy đổi móng, mái, tầng hầm, tum, sân là bao nhiêu?
Móng tính 30–50% diện tích tầng 1 tùy loại móng, mỗi sàn tính 100%, tum thang 100%, mái tính 30% với mái tôn, 50% với mái bằng bê tông và 70% với mái ngói. Tầng hầm tính 150–250% tùy độ sâu, sân lát nền có tường rào tính 50%.
| Hạng mục | Hệ số | Ghi chú |
|---|---|---|
| Móng đơn | 30% | diện tích tầng 1 |
| Móng cọc (đài, giằng) | 40% | chưa gồm tiền ép, khoan cọc |
| Móng băng | 50% | phổ biến với nhà 2–3 tầng |
| Tầng hầm sâu ≤ 1,5m | 150% | so với cốt vỉa hè |
| Tầng hầm sâu 1,5–1,7m | 170% | |
| Tầng hầm sâu 1,7–2m | 200% | |
| Tầng hầm sâu trên 2m | 250% | |
| Mỗi sàn có mái che | 100% | gồm cả ban công có mái |
| Tum thang | 100% | phần mái còn lại tính theo loại mái |
| Mái tôn | 30% | |
| Mái bằng bê tông, sân thượng | 50% | |
| Mái ngói (Thái, Nhật) kèo thép | 70% | |
| Sân lát nền, có tường rào | 50% |
Móng và mái là hai khoản làm các báo giá chênh nhau nhiều nhất, nên công cụ cho chọn riêng. Hầm, tum, sân là mức thường gặp ở Hà Nội; hệ số chốt cuối cùng ghi trong hợp đồng sau khi khảo sát đất.
Ví dụ: nhà 60m² 3 tầng quy đổi được bao nhiêu m²?
Căn 60m² mỗi sàn, 3 tầng, làm móng băng và mái bằng thì quy đổi 240m²: móng 30m², ba sàn 180m², mái 30m². Nhân đơn giá NHÀ MỘC 2026 được 1,56 tỷ gói Cơ bản, 1,8 tỷ gói Tốt, 2,28 tỷ gói Cao cấp, giá từ, chưa VAT, chưa gồm nội thất rời, cọc móng, hồ sơ xin phép.
| Phương án | m² quy đổi | Cơ bản 6,5tr | Tốt 7,5tr | Cao cấp 9,5tr |
|---|---|---|---|---|
| Móng băng, mái bằng | 240 | 1,56 tỷ | 1,8 tỷ | 2,28 tỷ |
| Móng băng, mái Thái lợp ngói | 252 | 1,64 tỷ | 1,89 tỷ | 2,39 tỷ |
| Thêm tầng hầm sâu 1,5m | 330 | 2,15 tỷ | 2,48 tỷ | 3,14 tỷ |
Nhà một tầng bị đội số m² nhiều nhất: 100m² một tầng, móng băng, mái ngói quy đổi 220m², gấp 2,2 lần diện tích sàn, vì móng và mái chỉ chia cho một sàn. Mẫu nhà thực tế kèm chi phí từng phương án có trong nhà chữ L 2 tầng 80m² và xây nhà 100m² hết bao nhiêu tiền.
Vì sao cùng một căn nhà, mỗi thầu báo số m² khác nhau?
Vì hệ số quy đổi do từng nhà thầu tự đặt. Thầu báo đơn giá thấp nhưng tính móng 70%, mái 100% có thể ra tổng tiền cao hơn thầu đơn giá cao mà hệ số thấp. So báo giá phải so tổng tiền sau quy đổi và danh mục vật tư, không so riêng đơn giá mỗi m².
Giả sử cùng căn 60m² × 3 tầng: thầu A đơn giá 6,5 triệu, móng 50%, mái 50%, ra 240m² và 1,56 tỷ. Thầu B chào 6 triệu nhưng tính móng 70%, mái 100%, ra 282m² và 1,69 tỷ, tức đắt hơn khoảng 130 triệu dù đơn giá rẻ hơn. Khi nhận báo giá, đề nghị thầu ghi rõ bảng hệ số như bảng phía trên.
So sánh cách làm trọn gói và thuê thầu từng phần xem ở bài xây nhà trọn gói hay thuê thầu riêng; đơn giá 3 gói kèm danh mục vật tư có ở báo giá xây nhà trọn gói 2026.
Khoản nào không nằm trong đơn giá theo m² quy đổi?
Cọc móng, hồ sơ xin phép, phí vệ sinh môi trường, thang máy, nội thất rời, rèm cửa và VAT thường tính riêng, không nằm trong đơn giá theo m² quy đổi. Báo giá xây trọn gói 2026 của NHÀ MỘC ghi rõ các khoản này nằm ngoài giá trị hợp đồng phần xây.
Cọc là khoản dễ gây hụt ngân sách nhất vì chỉ biết số cọc sau khi khảo sát địa chất. Hệ số móng cọc 40% trong bảng mới chỉ tính đài và giằng móng; tiền ép hoặc khoan cọc tính theo mét dài và thường báo riêng sau khi có thiết kế kết cấu.
Câu hỏi thường gặp về diện tích xây dựng quy đổi
Nhà 1 tầng mái Thái 100m² quy đổi bao nhiêu m²?
Khoảng 220m² nếu làm móng băng: sàn 100m², móng 50m² và mái ngói 70m². Theo đơn giá NHÀ MỘC 2026, gói Cơ bản từ khoảng 1,43 tỷ, chưa VAT, chưa gồm nội thất rời, cọc móng và hồ sơ xin phép.
Sân thượng tính diện tích quy đổi thế nào?
Phần sân thượng không có mái che tính như mái bằng, thường 50% diện tích. Phần có tum thang tính 100%. Công cụ trên tự trừ diện tích tum ra khỏi phần mái để không tính trùng.
Tiền ép cọc có nằm trong diện tích quy đổi không?
Không. Hệ số móng cọc 40% chỉ tính phần đài và giằng móng. Tiền ép hoặc khoan cọc tính theo mét dài, báo riêng sau khi có khảo sát địa chất và thiết kế kết cấu.
Xin giấy phép xây dựng có dùng diện tích quy đổi không?
Không. Hồ sơ xin phép dùng diện tích xây dựng và tổng diện tích sàn theo bản vẽ thiết kế. Diện tích quy đổi chỉ là cách nhà thầu tính tiền trong hợp đồng thi công trọn gói.
Vì sao báo giá theo m² của thầu rẻ mà tổng tiền lại cao?
Thường do thầu dùng hệ số móng, mái cao hơn nên số m² quy đổi lớn hơn, hoặc danh mục vật tư khác nhau. Hãy yêu cầu thầu ghi bảng hệ số và so tổng tiền, không so riêng đơn giá mỗi m².