Tóm tắt nhanh: Đơn giá xây thô tại Hà Nội năm 2026 ở khoảng tham khảo 3,2–3,8 triệu đồng/m² cho trọn gói phần thô (đã gồm nhân công và vật tư thô), riêng nhân công khoảng 1,3–1,7 triệu đồng/m² — đây là khoảng thị trường tham khảo, không phải báo giá cố định, con số thật tùy nền móng, vị trí và giá thép. Phần thô là “xương sống” chịu lực: móng, khung bê tông cốt thép, xây tường, điện nước âm, chống thấm. Tách phần thô ra tự thuê thợ nghe thì rẻ, nhưng hay đội giá giữa chừng vì khó kiểm soát vật tư và khối lượng. Chắc tay hơn là làm trọn gói chốt giá: NHÀ MỘC báo giá xây trọn gói từ 6.500.000đ/m² (gói Cơ bản), gồm cả thô lẫn hoàn thiện, chưa gồm nội thất, chưa VAT — con số ký cũng là con số trả.
Trên các hội nhóm làm nhà ở Hà Nội, có một câu than được chia sẻ đi chia sẻ lại, nói trúng nỗi lo của rất nhiều gia chủ chuẩn bị xây thô:
“Hơn hai chục năm đi giám sát công trình cho khách, em chưa gặp được mấy ông thầu thật sự có lương tâm, toàn tìm cách bớt vật tư, ăn gian từng tí một.”
Đây là lời một người đi giám sát công trình, không phải kết luận về bất kỳ nhà thầu cụ thể nào — nhưng nó cho thấy vì sao khi bàn tới đơn giá xây thô, chuyện đầu tiên gia chủ nghĩ đến lại là “liệu có bị bớt sắt, bớt xi măng không”. Bài này bóc cho anh chị rõ: phần thô thật ra gồm những gì, đơn giá thô và nhân công đang ở khoảng nào, ai mua vật tư thì kiểm soát được chất lượng, vì sao tách thô riêng hay đội vốn, và cơ chế nào giữ cho con số không trượt.
Đơn giá xây nhà phần thô gồm những hạng mục nào?
Phần thô là toàn bộ khung xương chịu lực của căn nhà: đào móng và ép cọc nếu nền yếu, đổ bê tông cốt thép cột dầm sàn, xây tường bao và tường ngăn, cán nền, đi đường điện nước âm tường, chống thấm. Xong phần thô, ngôi nhà đã đứng vững, có tường có mái nhưng chưa trát bả, chưa sơn, chưa ốp lát — chưa ở được.
Vậy đơn giá xây thô “gánh” những đầu việc nào? Một bảng báo giá phần thô tươm tất luôn tách rõ nhân công và vật tư cho từng hạng mục:
- Móng và nền: đào đất, ép cọc (nếu nền yếu), đổ bê tông móng, giằng móng, tôn nền.
- Kết cấu chịu lực: cột, dầm, sàn bê tông cốt thép, cầu thang.
- Xây tô thô: xây tường gạch bao và tường ngăn, trát thô, cán nền các tầng.
- Hệ kỹ thuật âm: đi ống điện, ống nước, thoát sàn chờ sẵn trong tường và sàn.
- Chống thấm: vệ sinh, ban công, sân thượng, mái — hạng mục hay bị bỏ sót nhất.
Vì sao phải nắm kỹ danh mục này? Vì đơn giá thô chỉ có nghĩa khi đi kèm phạm vi công việc. Cùng một con số “3,5 triệu/m²” nhưng một bên gồm cả chống thấm, ép cọc, một bên lại tách ra tính thêm — thì thực chất hai giá khác hẳn nhau.
Đơn giá xây thô và nhân công hiện khoảng bao nhiêu một m2?
Theo khoảng tham khảo thị trường Hà Nội năm 2026, xây thô trọn gói (nhân công cộng vật tư thô) rơi vào khoảng 3,2–3,8 triệu đồng/m², còn nếu chỉ thuê nhân công xây thô thì khoảng 1,3–1,7 triệu đồng/m² hoặc tính theo ngày công. Đây là khoảng để anh chị hình dung, tùy nền móng, vị trí ngõ ngách và thời điểm giá thép — không phải một con số cố định, và cũng không phải bảng giá riêng của NHÀ MỘC.
| Hình thức xây thô | Khoảng đơn giá tham khảo (HN 2026) | Bao gồm |
|---|---|---|
| Xây thô trọn gói | ~3,2–3,8 triệu/m² | Nhân công + vật tư thô (thép, xi măng, cát, đá, gạch) |
| Chỉ thuê nhân công xây thô | ~1,3–1,7 triệu/m² (hoặc theo ngày công) | Chỉ công thợ; gia chủ tự lo toàn bộ vật tư |
Vì sao mỗi nơi báo một giá thô khác nhau?
Đơn giá thô nhảy theo bốn thứ: địa chất nền đất, độ rộng ngõ vào, thời điểm giá thép và phạm vi công việc được tính vào giá. Nền đất yếu phải ép cọc, ngõ nhỏ xe không vào được phải trung chuyển vật tư bằng tay, giá thép lên xuống theo tháng — mỗi yếu tố đều đẩy con số đi vài trăm nghìn một mét vuông.
Có phải giá thô càng thấp càng lời không? Không hẳn. Một báo giá thô thật thấp thường đã lược bớt vài đầu mục như chống thấm, ép cọc hay giằng móng — phần lược đi đó quay lại thành “phát sinh” khi thi công. Muốn so cho công bằng, anh chị quy hai báo giá về cùng phạm vi công việc rồi mới so tổng.
Nhận thầu phần thô, ai mua vật tư và kiểm soát chất lượng thế nào?
Có hai kiểu: thầu thô trọn gói thì nhà thầu mua toàn bộ vật tư theo hợp đồng, còn thuê nhân công thì gia chủ tự mua sắt thép, cát đá. Kiểu nào cũng kiểm soát được chất lượng, miễn là chốt mã vật tư trong hợp đồng và nghiệm thu hàng khi về công trình. Đây đúng là băn khoăn nhiều anh chị gửi về:
“Cho em hỏi vật tư phần xây dựng như sắt thép, cát đá thì bên mình tự mua hay là chủ thầu mua, mua thế nào để mình kiểm soát được chất lượng?”
Kiểm soát chất lượng vật tư thô thế nào cho chắc? Ba việc làm được ngay, dù ai đứng ra mua:
- Chốt mã hiệu trong hợp đồng: thép hãng nào, mác bao nhiêu; xi măng loại gì; gạch, cát nguồn nào — ghi rõ chủng loại chứ không để “thép tốt”, “xi măng chính hãng” chung chung.
- Nghiệm thu hàng khi về: đối chiếu thép, xi măng, cát đá lúc nhập với đúng mã đã ghi; đủ số lượng, đúng chủng loại mới cho vào công trình.
- Giữ hóa đơn, chứng từ: vật tư chính có hóa đơn để truy nguồn, cần thì mời người quen có chuyên môn vào kiểm tra chéo.
Tự mua vật tư có lợi là chủ động chọn hàng, nhưng đổi lại anh chị phải tự canh giá, tự nhận hàng, tự chịu hao hụt — mỗi khâu một mối, rất mất sức. Thầu thô trọn gói gom các mối này về một đầu, nhưng lúc đó việc chốt mã và nghiệm thu càng phải chặt.
Vì sao tách phần thô riêng dễ bị đội giá giữa chừng?
Tách phần thô ra tự làm dễ đội vốn vì ba lỗ hổng: khối lượng vật tư khó kiểm soát nên hao hụt, giá thép biến động giữa chừng không ai chốt, và ranh giới “thô” với “hoàn thiện” mập mờ nên nhiều đầu việc rơi vào vùng xám tính thêm. Đơn giá thô nhìn thì rẻ hơn trọn gói, nhưng cộng hết các khoản phát sinh, con số cuối thường không rẻ như lúc mới nghe.
Đội vốn phần thô thường đến từ đâu? Vài đường quen thuộc:
- Hao hụt vật tư: thép cắt thừa, xi măng vữa rơi vãi, gạch vỡ — không có người kiểm soát chặt thì hao hụt đội lên đáng kể.
- Giá thép trượt: thi công thô kéo vài tháng, thép lên giá là đội thẳng vào tiền vật tư nếu không có hợp đồng chốt.
- Ranh giới thô – hoàn thiện: chống thấm, trát thô, đường điện nước chờ hay bị đẩy qua đẩy lại giữa hai đội, cuối cùng gia chủ gánh khoản “vẽ thêm”.
- Nối đội thô với đội hoàn thiện: hai nhà thầu khác nhau, chỗ nào lỗi thì đổ cho nhau, gia chủ đứng giữa chịu.
Đây cũng là chỗ nhiều gia chủ đã dự phòng sẵn trong đầu “100–150 triệu tiền phát sinh” cho phần thô. Khoản dự phòng ấy không sai, nhưng nếu chọn được cơ chế chốt giá ngay từ đầu, anh chị giữ được phần lớn số tiền đó cho việc khác.
Trọn gói chốt giá kiểm soát phần thô ra sao?
Xây trọn gói gộp cả phần thô lẫn hoàn thiện vào một hợp đồng chốt giá, một đầu mối chịu trách nhiệm — nên không còn khe hở giữa hai đội, không lo giá thép trượt, và mọi vật tư đều ghi mã để đối chiếu. Tại NHÀ MỘC, giá xây trọn gói chia ba gói: Cơ bản từ 6.500.000đ/m², Tốt từ 7.500.000đ/m², Cao cấp từ 9.500.000đ/m² — cả ba đều gồm thô cộng hoàn thiện, chưa gồm nội thất, chưa VAT, và là giá “từ”, chốt con số cuối sau khảo sát.
Vì sao trọn gói chốt giá lại chặn được đội vốn phần thô? Vì rủi ro trượt giá vật liệu chuyển sang nhà thầu gánh, không tính lại vào anh chị; vì phần thô và hoàn thiện do một bên làm nên không có “vùng xám” đổ lỗi; và vì vật tư được ghi mã hiệu trong phụ lục hợp đồng để đối chiếu bất kỳ lúc nào. Có một câu của người trong nghề mà chúng tôi thấy rất đúng tinh thần này:
“Chủ thầu mà làm có tâm, đúng kỹ thuật, đúng theo hợp đồng thì chẳng cần phải sợ ai giám sát cả, cứ làm đúng là không có gì phải lo.”
Đúng như vậy — làm đúng hợp đồng thì minh bạch là chuyện đương nhiên. Vật tư về công trình, anh chị đối chiếu với mã đã ghi; hàng gỗ nội thất thì đến thẳng xưởng của NHÀ MỘC tại Hoài Đức xem tận tay trước khi chốt. Kiểm chứng được, sờ được, đối chiếu được — chắc hơn mọi lời hứa.
Giám sát, nghiệm thu phần thô gồm những bước nào?
Nghiệm thu phần thô đi theo từng mốc kết cấu: nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông, nghiệm thu bê tông từng sàn, kiểm tra tường xây và chống thấm — mỗi mốc có biên bản, có ảnh, ký xong mới chuyển bước. Cách làm này để lỗi được phát hiện ngay tại chỗ, không phải đập ra sửa khi đã hoàn thiện.
Vì sao khâu nghiệm thu thô lại quan trọng đến thế? Vì phần thô nằm dưới lớp hoàn thiện, sai là giấu mất, đúng như một anh chia sẻ từ công trường:
“Đợt đổ mái, người giám sát có kinh nghiệm kiểm tra kỹ cả sắt thép, cát, kết cấu móng đến hoàn thiện, nhờ vậy mà chất lượng công trình mới yên tâm được.”
Thép đủ số cây, đúng khoảng cách buộc; bê tông đúng mác, đầm kỹ; chống thấm làm trước khi lát — những thứ này chỉ kiểm được đúng lúc đang thi công. Một đầu mối trọn gói kèm biên bản nghiệm thu từng mốc giúp anh chị theo được cả tiến độ lẫn chất lượng mà không phải ngày nào cũng ra công trường đứng canh.
Anh chị đang phân vân xây thô riêng hay làm trọn gói? Nhắn Zalo 0357 263 489 để NHÀ MỘC tư vấn báo giá miễn phí: em bóc tách phần thô cho đúng mảnh đất của anh chị, nói rõ khoản nào dễ phát sinh, và gửi báo giá trọn gói chốt giá kèm bảng vật tư theo mã trong 24 giờ. Tư vấn không mất phí, không cam kết gì trước — anh chị cứ có con số để cân nhắc đã.
Câu hỏi thường gặp về đơn giá xây thô
Đơn giá xây thô đã bao gồm vật tư chưa?
Tùy hình thức. Xây thô trọn gói (khoảng tham khảo 3,2–3,8 triệu/m² tại Hà Nội 2026) đã gồm nhân công và vật tư thô như thép, xi măng, cát đá, gạch. Nếu chỉ thuê nhân công (khoảng 1,3–1,7 triệu/m²) thì gia chủ tự lo toàn bộ vật tư. Nhận báo giá, anh chị hỏi rõ mình đang cầm loại nào.
Xây thô rồi tự làm hoàn thiện có rẻ hơn trọn gói không?
Nhìn đơn giá thì rẻ hơn, nhưng tính đủ thường không. Tách thô riêng dễ đội vốn vì hao hụt vật tư, giá thép trượt giữa chừng và các đầu việc rơi vào vùng xám giữa hai đội. Trọn gói chốt giá một đầu mối gánh trọn rủi ro trượt giá, nên con số ký cũng là con số trả.
Vì sao đơn giá xây thô luôn là con số tham khảo?
Vì đơn giá thô phụ thuộc nền móng có phải ép cọc không, ngõ vào rộng hay hẹp, thời điểm giá thép và phạm vi công việc tính vào giá. Cùng một mét vuông nhưng nền yếu, ngõ nhỏ thì đội lên đáng kể. Con số chỉ chốt được sau khi khảo sát thực tế mảnh đất của anh chị.
Làm sao kiểm soát chất lượng sắt thép, cát đá khi xây thô?
Chốt mã hiệu vật tư trong hợp đồng (thép hãng nào, mác bao nhiêu; xi măng, gạch loại gì), rồi nghiệm thu hàng khi về công trình cho đúng mã, đủ số lượng. Giữ hóa đơn để truy nguồn, cần thì mời người quen có chuyên môn kiểm tra chéo. Ghi rõ mã ngay từ đầu chắc hơn mọi lời hứa miệng.
Xây thô xong bao lâu thì làm được phần hoàn thiện?
Thường sau khi phần thô nghiệm thu xong từng mốc kết cấu và tường xây đủ khô, đội hoàn thiện mới vào trát bả, ốp lát, sơn. Nếu thô và hoàn thiện do một đầu mối trọn gói làm, hai giai đoạn nối liền theo tiến độ hợp đồng, không phải chờ bàn giao qua lại giữa hai nhà thầu.
Nắm được đơn giá thô và các khoản dễ phát sinh, anh chị đã đỡ bị động khi nghe báo giá. Muốn tính tiếp cho mảnh đất của mình, anh chị xem cách tính chi phí xây nhà theo m2 để ra khung ngân sách, đối chiếu chi phí xây nhà 2 3 4 tầng theo quy mô, hoặc bấm nhanh bằng máy tính chi phí xây nhà. Khi cần xem đơn giá từng gói kèm bảng vật tư, đọc báo giá xây nhà trọn gói Hà Nội; còn khi muốn một đầu mối lo trọn từ móng đến bàn giao, tìm hiểu dịch vụ xây nhà trọn gói tại Hà Nội của NHÀ MỘC.