Tóm tắt nhanh: Báo giá xây nhà trọn gói Hà Nội năm 2026 gồm trọn phần thô và hoàn thiện, chia 3 gói vật tư: Cơ bản giá từ 6.500.000đ/m², Tốt giá từ 7.500.000đ/m² và Cao cấp giá từ 9.500.000đ/m² — đều chưa gồm nội thất, chưa VAT. Tổng chi phí bằng đơn giá gói nhân với tổng diện tích xây dựng quy đổi (cộng hệ số móng, mái, sân, tum), không phải diện tích đất. Nội thất được báo riêng theo từng món và cấp gỗ; phí thiết kế tính riêng, từ 130.000–250.000đ/m² (chưa VAT). Đội vốn thường bắt nguồn từ báo giá bỏ bớt hạng mục và hợp đồng không chốt giá, nên trước khi ký anh chị cần biết cách soi một bảng báo giá đủ đầu mục. Bài viết hướng dẫn từng bước: đọc báo giá, tự tính thử chi phí, dự trù ngân sách kèm 10–15% dự phòng, và cơ chế hợp đồng chốt giá “4 KHÔNG” để con số ký cũng là con số trả.
Trên các hội nhóm làm nhà ở Hà Nội, nỗi sợ này xuất hiện gần như mỗi ngày: “Nhà bác hàng xóm xây bị đội mấy trăm triệu, nên em sợ lắm, cứ nghe báo giá rẻ là lại ngờ ngợ.” Nỗi sợ ấy có căn cứ. Một bảng báo giá nhìn thì gọn, nhưng đằng sau là hàng chục đầu mục — chỉ cần thiếu vài dòng, con số quyết toán đã khác xa con số chào.
Bài này bóc tách trọn bộ báo giá xây nhà trọn gói tại Hà Nội năm 2026: giá gồm những gì, ba gói chênh nhau ra sao, cách tự tính chi phí cho chính mảnh đất của mình, và cơ chế hợp đồng nào giữ cho con số ký cũng là con số trả. Đọc xong, anh chị cầm bảng báo giá nào cũng biết soi vào đâu.
Báo giá xây nhà trọn gói Hà Nội gồm những hạng mục nào?
Báo giá xây nhà trọn gói tại Hà Nội gồm trọn phần thô và phần hoàn thiện — từ đào móng đến khi ngôi nhà sơn xong, lắp xong thiết bị vệ sinh, sẵn sàng dọn vào ở. Ba khoản chưa nằm trong đơn giá là nội thất rời, phí thiết kế và VAT. Ranh giới này quyết định anh chị đọc mọi con số phía sau đúng hay sai.
Vậy “trọn gói” ở đây trọn đến đâu? Một bộ báo giá tươm tất luôn tách rõ hai phần việc:
- Phần thô: đào móng, ép cọc nếu nền yếu, đổ bê tông cốt thép, xây tường, cán nền, đi điện nước âm tường, chống thấm.
- Phần hoàn thiện: trát, bả, sơn, ốp lát gạch, lắp cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng cơ bản.
Còn những khoản nào phải dự trù riêng? Đó là nội thất rời như tủ bếp, tủ quần áo, giường, sofa; phí thiết kế kiến trúc – nội thất (dịch vụ tính riêng); và VAT cộng theo quy định khi xuất hóa đơn. Nắm chắc ranh giới gồm – không gồm, anh chị tránh được cảnh vỡ kế hoạch lúc quyết toán.
Giá xây nhà 2026 tại Hà Nội: ba gói trọn gói là bao nhiêu?
Giá xây nhà 2026 tại NHÀ MỘC chia ba gói: Cơ bản giá từ 6.500.000đ/m², Tốt giá từ 7.500.000đ/m² (được nhiều gia đình chọn nhất) và Cao cấp giá từ 9.500.000đ/m² — cả ba đều gồm thô cộng hoàn thiện, chưa gồm nội thất, chưa VAT. Con số chốt cho từng nhà sẽ có sau khi khảo sát thực tế.
| Gói | Đơn giá (giá từ, chưa VAT) | Phù hợp với |
|---|---|---|
| Cơ bản | Từ 6.500.000đ/m² | Nhà cho thuê, nhà ở mức chi phí vừa phải |
| Tốt (khuyên chọn) | Từ 7.500.000đ/m² | Nhà ở gia đình lâu dài, cân bằng giá và chất lượng vật tư |
| Cao cấp | Từ 9.500.000đ/m² | Biệt thự, nhà phố dùng vật tư thương hiệu cao |
Ba gói chênh nhau ở chỗ nào?
Chênh lệch giữa ba gói nằm ở thương hiệu và cấp vật tư hoàn thiện như gạch ốp lát, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh — còn phần kết cấu chịu lực thì gói nào cũng thi công cùng một chuẩn kỹ thuật, chắc nịch như nhau. Anh chị không phải lo gói rẻ thì móng yếu hơn.
Chọn gói nào thì hợp? Nhà xây để cho thuê, cần khung ngân sách gọn: gói Cơ bản là đủ dùng. Nhà để cả gia đình ở lâu dài: gói Tốt cân được cả giá lẫn độ bền vật tư, nên được chọn nhiều nhất. Biệt thự hay nhà phố muốn vật tư thương hiệu cao: gói Cao cấp. Vì sao cả ba mức đều là giá “từ”? Vì hiện trạng nền đất, số tầng và phương án kết cấu có thể khiến đơn giá nhỉnh lên — điều đó chỉ chốt được sau khảo sát.
Cách tính chi phí xây nhà theo m² từ đơn giá thế nào?
Tổng chi phí xây dựng bằng đơn giá gói nhân với tổng diện tích xây dựng quy đổi — phần diện tích cộng thêm hệ số cho móng, mái, sân, tum — chứ không phải nhân với diện tích đất. Đây chính là chỗ nhiều gia đình tính hụt cả trăm triệu rồi mới ngã ngửa.
Vì sao không nhân thẳng đơn giá với diện tích đất? Vì nhà thầu vẫn tốn vật tư và nhân công cho những phần không phải sàn ở: móng nằm dưới đất, mái che trên đầu, sân và tum vẫn phải đổ bê tông, chống thấm. Các phần đó được quy về tỷ lệ phần trăm diện tích để tính tiền cho sòng phẳng.
Hệ số quy đổi diện tích tính ra sao?
Hệ số quy đổi phổ biến tại Hà Nội: móng tính 30–50% diện tích sàn tùy loại móng; mái tính 30–70% tùy mái bằng, mái tôn hay mái ngói; sân, ban công, tum tính 50–70%. Hệ số này có cố định giữa các nhà thầu không? Không — mỗi bên có thể lệch nhau vài phần trăm, nên khi so báo giá anh chị phải hỏi rõ hệ số của từng bên.
Ví dụ: nhà phố 50m², xây 3 tầng 1 tum hết khoảng bao nhiêu?
Nhà phố mặt sàn 50m², xây 3 tầng 1 tum, tổng diện tích quy đổi rơi vào khoảng 230–250m²; lấy tròn 240m² nhân gói Tốt giá từ 7.500.000đ/m², phần xây dựng vào khoảng 1,8 tỷ đồng — tạm tính trên giá “từ”, chưa VAT, chưa gồm nội thất.
- Sàn sử dụng: 50m² × 3 tầng = 150m²; cộng hệ số móng, mái, tum, sân ra khoảng 240m² quy đổi.
- Gói Cơ bản (giá từ 6.500.000đ/m²): ngót nghét 1,56 tỷ đồng, chưa VAT.
- Gói Cao cấp (giá từ 9.500.000đ/m²): khoảng 2,28 tỷ đồng, chưa VAT.
Đất rộng hơn thì sao? Cách tính không đổi: xây nhà 100m² mặt sàn, 2 tầng, diện tích quy đổi thường quanh 270–300m² — nhân với đơn giá gói là ra khung ngân sách. Muốn con số sát hơn cho chính mảnh đất của mình, anh chị dùng máy tính chi phí ở khối cuối bài, hoặc để NHÀ MỘC khảo sát và bóc tách khối lượng chi tiết.
Nội thất và thiết kế được báo giá riêng như thế nào?
Nội thất được báo giá theo từng món nhân với cấp gỗ, không tính theo m² sàn; phí thiết kế là dịch vụ riêng, từ 130.000–250.000đ/m² tùy loại hình và phong cách, chưa VAT. Hai khoản này cần được dự trù song song với chi phí xây, ngay từ đầu.
Nội thất tính theo món và cấp gỗ ra sao?
Mỗi món đồ như tủ bếp, tủ quần áo, giường, kệ tivi có đơn giá riêng theo 4 cấp gỗ công nghiệp, từ MDF không chống ẩm, MDF chống ẩm Mekong, MDF Thái Lan Vanachai phủ Melamine đến MDF phủ Melamine An Cường. Anh chị chọn đúng món mình cần, cấp gỗ mình ưng — không phải gánh một con số nội thất chung chung áp lên đầu mét vuông sàn.
Vì sao không gộp nội thất vào giá xây? Vì mỗi nhà một nhu cầu: nhà ít đồ, nhà nhiều đồ, cùng diện tích mà chi phí nội thất chênh nhau vài trăm triệu là chuyện thường. Giá từng món cụ thể thế nào? Vài mức tham khảo từ xưởng NHÀ MỘC, tính theo cấp gỗ thấp đến cao, đều chưa VAT:
- Tủ bếp dưới: giá từ 2.050.000 đến 3.950.000đ/md
- Tủ quần áo: giá từ 1.450.000 đến 3.150.000đ/m²
- Kệ tivi: giá từ 1.150.000 đến 2.450.000đ/md
- Giường 1m8 × 2m: giá từ 5.150.000 đến 8.450.000đ/cái
NHÀ MỘC có xưởng nội thất riêng tại Hoài Đức — điều rất ít nhà thầu ở Hà Nội đáp ứng được. Anh chị muốn tận mắt xem tấm gỗ đúng cấp đã báo, xem máy móc và cách thợ làm cạnh, cứ đặt lịch, em đưa đi xem tận nơi. Gỗ thật, giá theo món, xem được sờ được — đó là cách kiểm chứng chắc hơn mọi lời giới thiệu.
Phí thiết kế kiến trúc, nội thất là bao nhiêu?
Phí thiết kế năm 2026 dao động từ 130.000 đến 250.000đ/m² (chưa VAT), tùy nhà phố hay biệt thự, phong cách hiện đại hay tân cổ điển. Ký thi công trọn gói thì phí thiết kế có được giảm không? Có thể được ưu đãi theo chính sách từng thời điểm — nhưng em nói thật: thiết kế là khoản có thật, không phải thứ cho không. Một bộ hồ sơ chỉn chu ngay từ đầu giúp anh chị tránh cảnh xây sai rồi đập đi làm lại, mà khoản đập đi làm lại mới thực sự tốn kém.
Vì sao báo giá rẻ lúc chào lại thành đắt lúc quyết toán?
Vì nhiều bảng báo giá được làm rẻ bằng cách bỏ bớt hạng mục, ghi non khối lượng hoặc để chủng loại vật tư mập mờ — phần bị giấu đi sẽ quay lại thành “phát sinh” trong lúc thi công. Đơn giá thấp không sai; sai ở chỗ nó không đủ. Đắt hay rẻ thật sự nằm ở con số quyết toán, không phải con số lúc chào.
Đây cũng là nỗi sợ phổ biến nhất mà chúng tôi nghe được từ các gia chủ sắp làm nhà:
“Em sợ nhất là kiểu hợp đồng ký xong rồi phát sinh đủ thứ, mỗi lần phát sinh lại thêm một khoản, cộng dồn vào cuối lại đội lên cả trăm triệu.”
Chiêu báo giá rẻ vận hành ra sao? Thường qua 3 đường quen thuộc:
- Bỏ bớt hạng mục: báo giá thiếu các đầu mục như chống thấm, ép cọc, lan can — đến lúc làm mới “à quên”, tính thêm.
- Ghi non khối lượng: bóc tách sơ sài, khối lượng thấp hơn thực tế, thi công đến đâu đội lên đến đó.
- Vật tư mập mờ: ghi “gạch cao cấp”, “sơn chính hãng” mà không có mã hiệu — sau đó hoặc thay hàng rẻ, hoặc đề nghị anh chị bù tiền lên hàng đúng ý.
Làm sao nhận ra bảng báo giá bị cắt xén hạng mục?
Đối chiếu bảng báo giá với một danh mục chuẩn đủ đầu mục, và yêu cầu ghi vật tư theo mã hiệu cụ thể. Bảng báo giá nghiêm túc luôn dài và chi tiết đến từng chủng loại — bảng một trang kèm giá thật rẻ mới là thứ đáng ngờ.
So sánh hai bảng báo giá thế nào cho công bằng? Quy cả hai về cùng một phạm vi rồi mới so tổng: cùng danh mục hạng mục, cùng hệ số quy đổi diện tích, cùng cấp vật tư có mã. Kiểm nhanh 4 điểm: đủ hạng mục thô và hoàn thiện chưa; khối lượng có bóc tách rõ không; vật tư có thương hiệu, mã hiệu chưa; và điều khoản phát sinh được viết thế nào trong hợp đồng. Thiếu điểm nào, anh chị hỏi lại từng dòng trước khi đặt bút.
Dự trù ngân sách trước khi ký hợp đồng thế nào cho chắc?
Anh chị nên nhìn thấy đủ 5 khoản trước khi ký: tiền phần xây dựng, tiền nội thất tính theo món, phí thiết kế, VAT và 10–15% dự phòng — cộng thành một bản dự toán tổng. Vì sao phải chốt dự toán trước rồi mới ký? Vì thiếu tiền giữa chừng là rủi ro nặng nhất của cả công trình, nặng hơn mọi rắc rối khác.
Một bác trong nhóm làm nhà từng nói một câu mà chúng tôi thấy đúng với mọi công trình:
“Quan trọng nhất vẫn là tiền để xây nhà, nếu thiếu tiền giữa chừng thì sẽ sinh ra rất nhiều chuyện, cái đó còn quan trọng hơn cả mấy chuyện phong thủy hướng nhà.”
Lập dự toán cho đâu ra đấy theo 4 bước:
- Chốt diện tích, số tầng và gói vật tư → ra khung tiền phần xây dựng theo diện tích quy đổi.
- Liệt kê nội thất cần làm theo từng món và cấp gỗ → ra khoản nội thất.
- Cộng phí thiết kế, VAT và 10–15% dự phòng.
- Đối chiếu với dòng tiền: thanh toán chia 7–8 đợt bám tiến độ nên không cần đủ 100% ngay ngày khởi công, nhưng tổng nguồn phải nhìn thấy rõ trước khi ký.
Dự phòng bao nhiêu là đủ? Mức 10–15% là để cho những thay đổi do chính anh chị chủ động — đổi mẫu gạch, thêm cái tủ, nâng cấp thiết bị — chứ không phải để gánh phát sinh từ phía nhà thầu. Phần đó, một hợp đồng chốt giá tử tế phải chặn ngay từ đầu.
Cơ chế nào giữ cho báo giá ban đầu khớp chi phí cuối cùng?
Một hợp đồng chốt giá kèm cam kết “4 KHÔNG”: không phát sinh ngoài hợp đồng, không ôm tiền, không trễ hẹn, không lo hậu mãi. Cơ chế nằm trên giấy và kiểm chứng được — không phải lời hứa miệng. Tại NHÀ MỘC, bốn điều này được ghi thẳng vào hợp đồng:
- KHÔNG phát sinh thêm chi phí ngoài hợp đồng — hợp đồng chốt giá; vật liệu ngoài thị trường có trượt giá thì nhà thầu tự chịu, không tính lại vào anh chị.
- KHÔNG ôm tiền — thanh toán 7–8 đợt bám tiến độ nghiệm thu, làm đến đâu trả đến đó.
- KHÔNG trễ hẹn — có chế tài tiến độ ghi rõ trong hợp đồng.
- KHÔNG lo hậu mãi — bảo hành kết cấu 2 năm, nội thất 1 năm, kèm bảo trì; con số in trong hợp đồng, quy trình tiếp nhận rõ ràng.
Vật tư có kiểm chứng được không? Được: phụ lục hợp đồng ghi mã hiệu từng loại như gạch, thép, sơn, thiết bị vệ sinh — hàng về công trình, anh chị đối chiếu bất kỳ lúc nào, mời cả kỹ sư người quen vào kiểm tra chéo cũng được. Riêng phần gỗ nội thất, anh chị đến thẳng xưởng tại Hoài Đức xem tận tay trước khi chốt. Nói thêm một điểm pháp lý đáng chú ý: nhà ở riêng lẻ từ 3 tầng trở lên hoặc từ 250m² sàn bắt buộc phải do đơn vị thiết kế – thi công đủ điều kiện năng lực thực hiện, theo Nghị định 207/2026 hiệu lực từ 01/07/2026. Chọn nhà thầu có pháp nhân và hồ sơ năng lực giờ không chỉ là chuyện yên tâm, mà là yêu cầu của pháp luật — NHÀ MỘC là pháp nhân đăng ký đầy đủ (CÔNG TY CỔ PHẦN NỘI THẤT KIẾN TRÚC NHÀ MỘC, MST 0111405185) và nhận trọn phần thủ tục này cho anh chị.
Cảm giác chúng tôi muốn mỗi gia đình có được khi làm nhà, đúng như lời một gia chủ kể lại sau khi nhận nhà:
“Lần đầu làm nhà cứ lo nơm nớp vì nghe nhiều chuyện đội vốn, nhưng đến lúc làm thật thì thấy báo giá ban đầu với chi phí cuối cùng khớp nhau, nhẹ cả người.”
Nhà anh chị xây hết khoảng bao nhiêu? Dùng thử máy tính chi phí xây nhà của NHÀ MỘC: nhập diện tích, số tầng, gói vật tư — có ngay con số ước tính trong 1 phút. Cần báo giá chi tiết theo đúng mảnh đất, nhắn Zalo 0357 263 489 — em bóc tách khối lượng từng hạng mục và mời anh chị thăm xưởng nội thất tại Hoài Đức.
Câu hỏi thường gặp về báo giá xây nhà trọn gói Hà Nội
Dưới đây là 5 câu anh chị hỏi nhiều nhất khi cầm một bảng báo giá xây nhà trọn gói, kèm câu trả lời gọn để tra nhanh.
Gói xây nhà trọn gói có gồm chi phí bản vẽ thiết kế và các loại thuế không?
Chưa gồm. Đơn giá xây trọn gói chỉ gồm phần thô và hoàn thiện; phí thiết kế tính riêng, từ 130.000–250.000đ/m² tùy loại hình (chưa VAT), còn VAT cộng theo quy định khi xuất hóa đơn. Anh chị nên yêu cầu báo giá ghi rõ hai khoản này để dự trù đủ ngân sách.
Đơn giá xây nhà trọn gói Hà Nội 2026 là bao nhiêu một m²?
Năm 2026, đơn giá tại NHÀ MỘC chia 3 gói: Cơ bản giá từ 6.500.000đ/m², Tốt giá từ 7.500.000đ/m², Cao cấp giá từ 9.500.000đ/m². Cả ba gói đều gồm thô cộng hoàn thiện, chưa gồm nội thất, chưa VAT — con số chốt có sau khi khảo sát thực tế.
Báo giá xây nhà trọn gói có phải là con số cuối cùng không?
Chỉ khi có hợp đồng chốt giá. Báo giá sơ bộ là ước tính theo đơn giá và diện tích quy đổi; sau khảo sát và bóc tách khối lượng, hai bên ký hợp đồng chốt giá thì con số đó mới là con số trả — trừ khi anh chị chủ động thay đổi thiết kế hoặc vật tư.
Xây nhà trọn gói có đắt hơn tự thuê thợ và tự mua vật tư không?
Tính đủ thì thường không đắt hơn. Tự làm, anh chị phải tự mua vật tư, tự giám sát, mỗi khâu một mối nên dễ hao hụt và phát sinh. Trọn gói một mối có hợp đồng chốt giá, tiến độ rõ ràng và một bên chịu trách nhiệm từ móng đến bàn giao.
Làm sao biết bảng báo giá có bị bỏ bớt hạng mục không?
Đối chiếu với một danh mục chuẩn: móng, kết cấu, chống thấm, điện nước, ốp lát, sơn bả, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh. Bảng nào thiếu đầu mục, hoặc ghi vật tư chung chung không kèm mã hiệu, anh chị hỏi lại từng dòng trước khi so giá với bên khác.
Làm nhà là việc hệ trọng, và một bảng báo giá minh bạch đáng giá hơn nhiều một con số chào thật rẻ. Để tính tiếp cho trường hợp của mình, anh chị đọc thêm xây nhà 100m2 hết bao nhiêu tiền, xem kỹ cách tính chi phí xây nhà theo m2 và cách lập dự toán xây nhà chi tiết từng khoản. Còn khi đã sẵn sàng chọn một đầu mối lo trọn từ móng đến nội thất, mời anh chị tìm hiểu dịch vụ xây nhà trọn gói tại Hà Nội của NHÀ MỘC — báo giá đủ đầu mục, hợp đồng chốt giá, và một chuyến thăm xưởng để tự tay kiểm chứng.