Phá dỡ nhà cũ tại Hà Nội: giá theo m² sàn, quy trình và giấy tờ

Cập nhật: 14/10/2026

Đập cả nhà để xây mới khác gì phá dỡ khi cải tạo?

Khác ở chỗ có phải giữ lại gì hay không. Cải tạo là phá chọn lọc: đập một mảng tường, giữ nguyên sàn và cột, nên thợ làm bằng tay từng nhát. Đập cả nhà thì không phải giữ gì, máy có thể hạ cả khối, nên giá tính theo cách khác hẳn.

Hệ quả là hai việc này có hai cách báo giá. Phá dỡ trong cải tạo báo theo từng hạng mục — mét vuông tường, mét vuông sàn, bộ cửa. Đập cả nhà báo gọn theo mét vuông sàn xây dựng, hoặc báo một cục cho cả căn. Lấy bảng của việc này áp cho việc kia là ra con số lệch rất xa, mục dưới có phép tính cụ thể.

Một người đang tính làm nhà hỏi thẳng trên diễn đàn rằng nhà cải tạo với nhà đập đi xây mới, tính đường dài thì bên nào lời hơn, và kể là phân vân mãi chưa quyết được. Đó là câu nên trả lời trước, vì còn giữ được phần lớn kết cấu thì cải tạo rẻ hơn nhiều; bài so sánh đầy đủ hai hướng nằm ở trang cải tạo nhà cũ dẫn ở cuối trang này. Khi đã quyết đập, phần còn lại là bài toán khối lượng, an toàn và giấy tờ.

Tháo dỡ nhà và phá dỡ nhà có phải một việc không?

Trong nghề hai chữ này dùng gần như thay nhau, nhưng có một khác biệt đáng để ý: tháo dỡ nghiêng về gỡ từng phần để giữ lại vật liệu còn dùng được, còn phá dỡ là hạ cả kết cấu xuống. Đội thi công và bảng báo giá thì gọi chung, nên đừng bận tâm tên gọi.

Khác biệt ấy có ý nghĩa thật ở đúng một chỗ: nếu anh/chị muốn giữ cửa gỗ, cổng sắt hay bồn cầu lavabo còn mới thì phải nói rõ là tháo dỡ có thu hồi, và liệt kê trong hợp đồng từng món muốn giữ. Còn khi đã quyết hạ sạch để xây mới thì gọi tên gì cũng vậy — tiền vẫn tính theo khối lượng phải tháo ra và theo lối vào công trình.

Phá dỡ nhà cũ hết bao nhiêu tiền một mét vuông?

Khoảng 200 đến 250 nghìn đồng cho một mét vuông sàn xây dựng, chưa VAT, với nhà mà xe tải và máy xúc tới được sát công trình. Mức này do những người vừa làm nhà ở Hà Nội kể lại, kèm thời gian khoảng một tuần, có nhà tới hai tuần cho cả đợt phá.

Nhưng dải giá thật rộng hơn nhiều. Một chủ nhà ở Đội Cấn, Ba Đình liệt kê chi phí từng phần sau khi xây xong, trong đó ghi gọn một dòng: “Phí tháo dỡ (nếu đập nhà cũ): 90 củ (nhà 2.5 tầng 45m2, ngõ xe máy)”. Quy ra thì một mét vuông sàn tốn khoảng 800.000đ — gấp hơn ba lần mức trên, chỉ vì lối vào chỉ đủ cho xe máy.

Ở đầu còn lại, một người làm nhà 50m² bốn tầng trong ngõ ô tô vào được kể tiền “đập đi hốt đổ” là 35 triệu, nằm trong 200 triệu chi ra trước khi động viên gạch đầu tiên. Con số đó gồm cả phá, hót và chở đi; người kể không nói rõ đã gồm thuế hay chưa.

Vì sao cùng một diện tích mà giá chênh ba bốn lần?

Vì lối vào quyết định có dùng được máy hay không. Xe vào tận nhà thì máy xúc hạ kết cấu rồi múc thẳng lên thùng. Ngõ chỉ xe máy thì phải khoan phá bằng tay, đóng bao, gánh ra đầu ngõ rồi mới sang xe — cùng một khối lượng nhưng gấp nhiều lần công.

Một người trong nghề nói gọn khi được hỏi giá đào đất và chở đi: công trình ô tô vào được tận nơi giá khoảng 300.000đ mỗi mét vuông, còn phá nền nhà cũ mà ô tô không vào được tận nơi thì giá cao hơn. Đó là cùng một việc, hai mức giá, chỉ khác cái ngõ.

Yếu tố thứ hai là kết cấu phải tháo. Theo bảng đơn giá nội bộ của NHÀ MỘC, phá đục sàn bê tông cốt thép từ 400.000đ/m² còn dỡ mái ngói từ 150.000đ/m², chưa VAT — chênh hơn hai lần rưỡi cho cùng một mét vuông mái che. Nhà cấp bốn mái ngói vì thế nằm ở đầu rẻ, nhà ba tầng mái bằng nằm ở đầu đắt.

Tính thử một nhà ống hai tầng, mỗi sàn 50m²

Với nhà mặt tiền 5m, sâu 10m, hai tầng cao 3,3m mỗi tầng, mái bằng đổ bê tông, khung giá cho nhà có xe vào ra 20–25 triệu đồng chưa VAT cho 100m² sàn. Đó là mức khi xe vào được tận nhà.

Giờ thử cách thứ hai: lấy biểu giá sửa chữa của NHÀ MỘC nhân với khối lượng thật của chính căn nhà đó. Giả thiết tường mặt trước và mặt sau là tường 220, hai tường biên và tường ngăn trong là tường 110, nhà có 12 bộ cửa.

Hạng mục	Khối lượng	Đơn giá (chưa VAT)	Thành tiền
Tường 220 — mặt trước và mặt sau	66 m²	từ 350.000đ/m²	23.100.000đ
Tường 110 — hai tường biên và tường ngăn	172 m²	từ 250.000đ/m²	43.000.000đ
Sàn tầng hai và mái bê tông cốt thép	100 m²	từ 400.000đ/m²	40.000.000đ
Cầu thang	12 m²	từ 250.000đ/m²	3.000.000đ
Tháo dỡ cửa	12 bộ	từ 350.000đ/bộ	4.200.000đ
Quây lưới kín mặt tiền	37 m²	từ 60.000đ/m²	2.220.000đ
Tổng cộng			115.520.000đ

Hai con số lệch năm lần, bên nào mới đúng?

Cả hai đều đúng, cho hai cách làm khác nhau. Bảng trên tương đương 1.155.000đ/m² sàn, gần với ca thật 800.000đ/m² ở ngõ xe máy hơn là với mức rẻ hơn của nhà có xe vào. Nói cách khác, bảng đơn giá hạng mục chính là giá của việc phá bằng tay.

Lý do nằm trong từng dòng đơn giá. Đập một mảng tường 110 giữa nhà đang ở thì thợ phải chống đỡ phía trên, cắt gọn mạch tường, che phủ đồ đạc, hót vụn từng bao rồi gánh ra xe — tiền từ 250.000đ/m² đi vào những việc ấy. Khi cả căn nhà sắp thành đất trống và máy vào được, phần lớn những việc đó biến mất.

Cách dùng hai con số cho đúng: lấy khung 200–250 nghìn mỗi mét vuông làm mốc cho nhà có đường vào, và coi bảng hạng mục là trần trên cho nhà trong ngõ sâu. Báo giá rơi ngoài hai mốc đó thì hỏi lại lý do, đừng mặc cả ngay.

Trạc thải một căn nhà là bao nhiêu khối, ai chở đi?

Căn nhà ở phép tính trên cho ra khoảng 45 khối gạch và bê tông, chưa kể vữa trát, nền và mái. Với xe thùng 5 khối thì ít nhất 9 chuyến, thực tế nhiều hơn vì trạc vỡ rời chiếm chỗ hơn khối xây nguyên.

Số liệu đó tính từ bề dày thật: tường 110 dày 0,11m, tường 220 dày 0,22m, sàn bê tông dày 0,10m. Biết số khối là biết ngay báo giá có hợp lý hay không, vì tiền chở trạc chiếm phần đáng kể trong giá phá.

Một người từng thuê đội tháo dỡ chỉ đúng chỗ dễ lệch tiền nhất: tháo dỡ thì cần xe múc với xe chở, mà xe múc tính tiền theo tiếng còn xe chở tính theo chuyến, nên lệch một tiếng hay một hai chuyến là ra số tiền chênh lệch lớn rồi. Vì vậy hợp đồng nên ghi số chuyến và số giờ máy dự kiến, chứ không chỉ ghi một cục.

Trạc thải đổ ở đâu cho đúng quy định?

Hỏi UBND cấp xã, vì chính xã có trách nhiệm bố trí địa điểm tập kết cho việc cải tạo và phá dỡ nhỏ lẻ. Hà Nội phát sinh 3.000–3.400 tấn phế thải xây dựng mỗi ngày mà toàn thành phố mới có hai địa điểm xử lý chính, và danh mục bãi đổ thì chưa được công bố.

Ai được phép chở trạc, và chở vào giờ nào?

Phải là đơn vị có tư cách pháp nhân và đủ năng lực, không phải xe nào cũng chở được. Trong nội thành, xe tải từ 2 tấn trở lên chỉ được chạy từ 21 giờ tới 6 giờ sáng, nên trạc đập ban ngày thường phải nằm lại công trường tới đêm mới đi được.

Nghĩa vụ này được kiểm ngay từ đầu: hợp đồng thu gom vận chuyển phế thải là một thành phần của hồ sơ thông báo khởi công nộp cho UBND cấp xã. Đơn vị nhận chở phải có đủ năng lực và tư cách pháp nhân, chuyển giao cho cơ sở có chức năng xử lý — đúng yêu cầu Luật Bảo vệ môi trường năm 2020 đặt ra với chất thải phá dỡ của hộ gia đình ở đô thị. Phế thải phải đóng bao hoặc bọc kín, xe phải thùng kín che chắn, không quá tải và phải rửa trước khi vào nội thành, theo Quyết định 68/2025/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội. Riêng chất thải từ phá dỡ phải được chuyển đến cơ sở tái chế, và biện pháp ấy phải được viết sẵn trong phương án trước khi động thợ.

Hai chi tiết nữa trong quyết định ấy rất thực chiến với nhà phố: phế thải khi chuyển từ trên cao xuống phải đóng bao, đựng trong thùng hoặc đi trong đường ống bọc kín, và cấm đổ phế thải rơi tự do từ trên cao xuống.

Khung giờ ấy nằm ở quy định giao thông của thành phố, không phải quy định môi trường, nên hầu như không ai tra tới: chạy ngoài khung phải xin chấp thuận riêng. Hệ quả thực tế là chỗ chứa trạc tạm trong nhà cũng phải tính trước, nhất là nhà mặt phố không có sân.

Biểu giá sửa chữa của NHÀ MỘC ghi rõ đơn giá đã gồm giàn giáo, cốp pha, dọn dẹp và vận chuyển trạc thải ra khỏi công trình — một dòng tưởng nhỏ nhưng là thứ phân biệt báo giá đầy đủ với báo giá rẻ rồi đòi thêm.

Phá dỡ nhà có phải xin giấy phép không?

Không. Pháp luật Việt Nam không có loại giấy tờ nào gọi là giấy phép phá dỡ. Loại giấy phép mà luật có chỉ gồm ba thứ: xây mới, sửa chữa cải tạo di dời, và có thời hạn. Nhà dân muốn phá để xây mới là trường hợp tự nguyện, không cần quyết định của cơ quan nào.

Câu hỏi này được hỏi đi hỏi lại, kiểu như một người viết trên diễn đàn: “Tiện đây các bác cho mình hỏi, phá nhà có cần xin giấy phép phá dỡ k nhỉ”. Sở dĩ khó tra là vì phần lớn bài trên mạng còn dẫn Điều 118 Luật Xây dựng năm 2014, trong khi luật đó đã hết hiệu lực từ ngày 01/07/2026.

Quy định đang áp dụng là Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, trong đó Điều 54 liệt kê chín trường hợp phá dỡ, trong đó có nhà của hộ gia đình cần phá để xây mới. Điều phải làm là lập phương án phá dỡ, theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Với nhà dân dưới ba tầng, không tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250m² và cao dưới 12m thì áp trình tự rút gọn: chỉ cần lập phương án và lập biện pháp thi công kèm biện pháp an toàn, không phải giám sát nghiệm thu công tác phá dỡ. Phương án đó do chủ nhà và nhà thầu tự lập rồi tự lưu, không phải trình ai thẩm định.

Hà Nội yêu cầu thêm gì trước ngày đập?

Thành phố Hà Nội bắt buộc thông báo bằng văn bản cho UBND cấp xã và đơn vị quản lý hạ tầng kỹ thuật về thời gian phá dỡ, trước ít nhất 05 ngày làm việc. Quy định này áp dụng không phân biệt quy mô, nên nhà cấp bốn cũng phải làm như biệt thự.

Thủ tục đó nằm trong quyết định vừa dẫn, cùng với yêu cầu việc phá dỡ chỉ được thực hiện bởi tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực và nghiêm cấm phá dỡ tự phát gây nguy hiểm cho cộng đồng. Một người kể lại trình tự mình đã đi: xin giấy phép xây dựng mất một tuần, đồng thời ra UBND phường ký cam kết phá dỡ nhà, rồi thuê phá dỡ với giá hai trăm đến hai trăm năm mươi nghìn một mét vuông, mất một đến hai tuần.

Giấy phép xây dựng cho căn nhà mới thì nay nộp ở UBND cấp xã, không còn cấp huyện hay quận, và nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia là cách mặc định; thời hạn giải quyết với nhà dân là 07 ngày làm việc, theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Hồ sơ bắt buộc có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề — đây là chỗ nối sang mục dưới.

Được phá dỡ vào giờ nào trong ngày?

Luật Nhà ở cấm phá dỡ nhà ở trong khu dân cư từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 5 giờ sáng, trừ trường hợp khẩn cấp. Quy định riêng của Hà Nội cũng lấy đúng hai khoảng giờ đó làm mốc phải hạn chế bụi, tiếng ồn và rung chấn.

Hai khoảng giờ nghỉ trưa và nghỉ đêm vì thế là thứ nên ghi vào hợp đồng, không phải để thương lượng với tổ dân phố sau khi đã bị phản ánh. Trong khu phố cổ và phố cũ còn chặt hơn: phải rào chắn và che chắn toàn bộ khu phá dỡ, lắp hệ thống rửa bánh xe, phun nước giảm bụi, và chuyển hết chất thải ra khỏi công trường ngay trong ngày.

Nhà liền kề hai bên phải làm gì trước khi đập?

Ở Hà Nội việc khảo sát hiện trạng nhà liền kề là nghĩa vụ pháp lý, không phải thiện chí. Phải chụp ảnh, đo vẽ, lập sơ đồ và lập biên bản có xác nhận của chủ nhà bên cùng đại diện chính quyền địa phương, kèm đánh giá nhà nào có khả năng bị ảnh hưởng.

Nếu nhà bên không cho vào khảo sát, quyết định này cho phép khảo sát mặt ngoài với sự chứng kiến của UBND cấp xã và đại diện tổ dân phố, rồi lập biên bản làm cơ sở giải quyết đền bù về sau. Phải làm trước ngày đập, vì sau khi nhà đã hạ thì không còn cách nào chứng minh vết nứt bên cạnh có từ trước hay mới sinh ra.

Về kỹ thuật, nhà ống Hà Nội thường dính tường nhau, nên khi hạ căn giữa thì tường nhà hai bên từ tường trong thành tường ngoài, mất phần giằng do sàn nhà mình đỡ. Một người ở gần công trường gộp hai căn mặt phố kể lại hiện trường: chỉ trong một tuần đội khoan cắt bê tông thi công cùng máy xúc khá to vào đào xúc như một đại công trường, hai nhà biến mất chỉ còn mặt bằng, và ngay lập tức đội sắt thép nhảy vào lắp những cột xà chống ngang tường hai bên. Chống đỡ là việc làm ngay, không phải việc để sau.

Khoản này hay nằm ngoài dự toán. Một chủ nhà kể phần phát sinh của mình đúng ở đây: chi phí chống đỡ nhà bên cạnh trong quá trình tháo dỡ, vì nhà bên khá yếu và bị nghiêng nên mất thêm tiền mua cây sắt I để chống. Nếu nhà bên đã nghiêng hoặc nứt từ trước, hãy coi tiền chống đỡ là một dòng trong dự toán ngay từ đầu.

Làm nứt nhà bên thì bị xử lý thế nào?

Bị phạt tiền và buộc tạm dừng thi công cho tới khi thỏa thuận xong bồi thường, chứ không chỉ là chuyện tình cảm xóm giềng. Với nhà dân, mức phạt là 30–40 triệu đồng; UBND cấp xã đứng ra tổ chức thỏa thuận, không thỏa thuận được thì đưa ra tòa.

Mức đó ghi tại Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, có hiệu lực từ 26/08/2026 và thay nghị định cũ mà nhiều bài trên mạng vẫn đang dẫn. Con số in trong nghị định áp cho tổ chức; hộ gia đình chịu một nửa. Cả chủ đầu tư và nhà thầu thi công đều có mức phạt riêng, nên không ai đẩy được hết sang bên kia.

Về che chắn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn trong thi công xây dựng QCVN 18:2021/BXD yêu cầu khu vực phá dỡ phải có rào chắn kín cao tối thiểu 2m và có người giám sát, kể cả ngoài giờ làm việc. Đó là lý do dòng quây lưới xuất hiện trong mọi báo giá tử tế, chứ không phải khoản vẽ thêm.

Sắt thép, cửa cũ, bể phốt: giữ gì, bỏ gì, ai được lấy?

Một căn hai tầng tháo ra thường có vài tấn sắt thép, khung cửa, tôn, cánh cửa, thiết bị vệ sinh và dây điện đồng. Nhiều đội nhận mua xác nhà, tức trả tiền cho phần phế liệu rồi trừ vào giá phá, có khi bù được phần lớn tiền công.

Vì phế liệu được tính vào giá nên giá phá có thể lệch cả hai chiều. Một người kể: hồi nhà mình đập có được giá rất rẻ vì đội đập nhà tính mót sắt thép bán, xong đập ra nhà chả có tí sắt nào, đội thi công lỗ. Nhà xây những năm cũ dùng rất ít thép, nên đội nào định giá theo lượng thép dự đoán là đang đánh cược.

Cách xử lý gọn là ghi vào hợp đồng một dòng rằng phế liệu thu hồi thuộc về ai; nếu thuộc về đội phá dỡ thì giá phá phải được trừ tương ứng và ghi rõ con số đã trừ. Một người có kinh nghiệm khuyên tìm chỗ mua xác nhà vì họ phụ trách luôn việc tháo dỡ và chủ nhà lại có thêm tiền, nhưng nhớ làm hợp đồng đầy đủ, ghi rõ trách nhiệm của bên tháo dỡ.

Ba thứ nên quyết trước khi máy vào, vì gỡ ra rồi thì không quay lại được: bể phốt cũ phá hay lấp, móng cũ đào lên hay để lại, và những món còn dùng được như cửa gỗ tốt, thiết bị vệ sinh mới thay, cánh cổng sắt — ai muốn giữ thì phải tháo trước, không ai tháo giúp giữa lúc đang đập.

Đập hết hay giữ lại móng và tường biên?

Giữ lại được thì tiết kiệm, nhưng chỉ khi có đơn vị thiết kế kiểm tra và nhận trách nhiệm. Móng của nhà hai tầng hiếm khi đủ chịu nhà bốn tầng mới, nên phần lớn trường hợp vẫn phải làm móng mới; giữ móng cũ mà không kiểm là đánh cược vào thứ không nhìn thấy.

Móng cũ còn có thể thành khoản phát sinh thay vì khoản tiết kiệm. Một chủ nhà kể móng bè cũ nằm sâu hơn một mét sáu so với cốt đường, nên lúc đập bỏ phải ép cừ và chống đỡ, tốn hơn hẳn dự tính ban đầu. Vì vậy nên hỏi rõ móng cũ loại gì và sâu bao nhiêu trước khi chốt giá.

Tường biên thì ngược lại, nhiều khi nên giữ. Tường dính nhà bên nếu đập đi sẽ phải xây lại ngay, lại thêm việc xử lý giáp ranh và dễ phát sinh tranh chấp. Giữ nguyên tường biên, chỉ hạ phần kết cấu của mình, là cách làm phổ biến với nhà ống trong phố.

Với nhà xây mới từ ba tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 250m², Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng yêu cầu thuê đơn vị có đủ năng lực làm thiết kế và thi công. Đã có đơn vị thiết kế thì nhân đó hỏi luôn phần móng cũ, thay vì tự đoán.

Thuê riêng đội phá dỡ hay gộp vào nhà thầu xây mới?

Gộp vào nhà thầu xây mới thường đáng tiền hơn, dù đơn giá nhìn qua có thể cao hơn đội riêng. Lý do nằm ở giáp ranh trách nhiệm: móng cũ chưa phá hết, cốt nền sai, tường biên chưa xử lý — đều là việc của người đập nhưng hậu quả rơi vào người xây.

Một chủ nhà làm nhà liền tường ba mươi năm không có cột bê tông kể lại cảnh ấy: vừa đổ móng, vừa bóc tường cũ, bóc đến đâu xây trám đến đấy, vừa làm vừa run sợ sập nhà hàng xóm; xây xong tường nhà hàng xóm vẫn bị nứt nên phải trát lại và sơn lại cho người ta. Khi hai việc nối nhau trong cùng một mặt bằng thì càng ít đầu mối càng đỡ tranh luận ai làm hỏng.

Thuê riêng vẫn hợp lý trong hai trường hợp: nhà sẽ để đất trống một thời gian dài trước khi xây, hoặc chủ nhà tự quản lý và muốn tách hai hợp đồng cho dễ kiểm. Khi đó nên yêu cầu đội phá dỡ bàn giao mặt bằng có biên bản, ghi rõ đã đào hết móng cũ tới cốt nào và đã san phẳng hay chưa.

Tiền phá dỡ nhà chỉ là bước mở đầu; phần lớn ngân sách nằm ở căn nhà mới, với giá xây trọn gói từ 6.500.000đ/m² gồm thô và hoàn thiện, chưa gồm nội thất, chưa VAT. Anh/chị có thể ướm trước tổng mức bằng máy tính chi phí xây nhà, hoặc xem hướng còn lại ở bài Cải tạo nhà cũ trọn gói tại Hà Nội nếu vẫn cân nhắc không đập. Thủ tục cho trường hợp chỉ sửa chữa nằm ở bài Sửa nhà có cần xin phép?, còn đơn giá từng hạng mục thì xem Chi phí sửa nhà 2026. Nhà ở khu vực Hoài Đức và quanh xưởng có thể xem thêm trang Xây nhà trọn gói tại Hoài Đức. Dù chọn hướng nào, việc phá dỡ nhà vẫn nên có phương án viết ra giấy trước ngày máy vào.