Mẫu nhà gác lửng phổ biến là nhà cấp 4 hoặc nhà ống có thêm một sàn lửng rộng tối đa 65% tầng dưới, đủ 3 phòng ngủ trên nền 60–80m². Xây trọn gói nhà cấp 4 gác lửng 60m² với NHÀ MỘC từ khoảng 956 triệu (mái tôn, gói Cơ bản, chưa VAT), còn 150 triệu thì không đủ.
Lửng quá 65% sàn dưới sẽ bị tính thành một tầng. Bốn cách bố trí hay gặp chia phòng ngủ giữa tầng trệt và sàn lửng; muốn mỗi phần cao khoảng 2,7m thì tầng có lửng nên cao 5,6–6m. Chi phí tính theo m² quy đổi, lửng tốn gần như một sàn thật. Làm thêm lửng cho nhà có sẵn phải xin phép, và lửng lớn có thể kéo nhà vào diện phải thuê đơn vị đủ năng lực.
Cập nhật: 02/10/2026
Gác lửng rộng bao nhiêu thì không bị tính là một tầng?
Với nhà ở riêng lẻ, gác lửng không bị tính vào số tầng khi diện tích sàn lửng không vượt 65% diện tích sàn tầng ngay bên dưới, và mỗi nhà chỉ có một tầng lửng được hưởng ngoại lệ này. Nhà cấp 4 60m² vì thế làm lửng tối đa 39m² mà vẫn là nhà 1 tầng.
Quy định này nằm trong Thông tư 34/2026/TT-BXD về cấp công trình, có hiệu lực từ 01/07/2026 và thay Thông tư 06/2021 mà nhiều bài trên mạng vẫn dẫn. Mốc 65% giữ nguyên, nhưng một chi tiết hay bị bỏ qua là tổng diện tích sàn của nhà luôn cộng cả sàn lửng và tum. Lửng không tính tầng nhưng vẫn tính mét vuông.
Mẫu nhà gác lửng 3 phòng ngủ bố trí thế nào?
Cách phổ biến là để khách, bếp ăn, WC và một phòng ngủ ở tầng trệt, còn 1–2 phòng ngủ cùng phòng thờ đưa lên sàn lửng. Với nền 60m², sàn lửng tối đa 39m² chứa vừa hai phòng ngủ nhỏ; nền 80m² cho lửng tới 52m², đủ thêm một khoảng sinh hoạt chung.
| Mẫu | Tầng trệt | Sàn lửng (≤ 65%) | Phòng ngủ |
|---|---|---|---|
| 1. Cấp 4 gác lửng 60m² (6 × 10m) | Khách + bếp ăn, 1 phòng ngủ, WC | Tối đa 39m²: 2 phòng ngủ nhỏ, WC | 3 |
| 2. Nhà ống 4 × 15m gác lửng | Khách + chỗ dắt xe, bếp ăn, WC | Tối đa 39m²: 2 phòng ngủ, phòng thờ nhỏ | 2 |
| 3. Cấp 4 gác lửng mái Thái 80m² | Khách, bếp ăn, 2 phòng ngủ, 2 WC | Tối đa 52m²: 1 phòng ngủ, phòng thờ, sinh hoạt chung | 3 |
| 4. Nhà trệt kinh doanh + lửng ở | Mặt bằng bán hàng, kho, WC | 1–2 phòng ngủ, bếp nhỏ | 1–2 |
Nhiều người chọn lửng với ý định sau này cần thêm phòng thì nâng gác thành tầng. Việc đó khó hơn tưởng: muốn biến lửng thành tầng thật thường phải gia cố móng, cột, nâng tường và làm lại mái, tức gần như xây lại phần trên. Nếu đã biết chắc sẽ cần 3–4 phòng ngủ, anh chị nên tính luôn từ đầu phương án 2 tầng.
Gác lửng cao bao nhiêu là vừa?
Để phía dưới và phía trên sàn lửng mỗi phần cao khoảng 2,7m thông thủy, tầng có lửng cần cao 5,6–6m tính cả sàn lửng dày chừng 15cm. Thấp hơn 5,4m thì gác lửng dưới mái rất dễ chỉ còn chưa đầy 2,5m, đứng lên với tay gần chạm trần.
Một người từng tư vấn trên diễn đàn nói thẳng: tầng dưới 6m thì đừng làm lửng, vì trừ sàn mái và trần thạch cao đi, phần còn lại không chắc được 2m5 thông thủy. Con số đó khớp với phép cộng ở trên. Nếu mái dốc, chỗ thấp nhất trên lửng nằm ở mép sát mái, nên đặt giường và tủ ở phía giữa, còn mép thấp để làm kho.
Cầu thang lên gác lửng chiếm bao nhiêu chỗ?
Gác lửng cao khoảng 2,85m tính cả sàn cần chừng 17 bậc cao 16–17cm; cầu thang chữ L rộng 80cm chiếm một góc cỡ 2 × 2,3m. Một chủ nhà có gác cao 2m3 kể cầu thang chữ L rộng 80cm của nhà mình chiếm đúng 2m3 × 2m, gọn hơn thang thẳng chạy dài theo tường.
Gác lửng sát mái tôn có nóng không?
Có, vì sàn lửng nằm ngay dưới mái nên hứng trọn nhiệt từ mái tôn vào buổi trưa. Cách hiệu quả là thêm lớp cách nhiệt dưới mái, làm trần ốp và mở ô thoáng ở hai đầu hồi để hơi nóng thoát ra.
Một người dùng kể gác lửng nhà mình sau khi ốp gỗ trần thì nằm không cần bật điều hoà. Lớp trần ốp tạo một khoảng đệm không khí giữa mái và phòng, đó là lý do nó hiệu quả hơn việc chỉ lắp quạt.
Nhà cấp 4 gác lửng hết bao nhiêu tiền, 150 triệu có đủ không?
Xây trọn gói căn một tầng có lửng trên nền 60m² (lửng 39m²) với NHÀ MỘC từ khoảng 956 triệu nếu mái tôn, 1,11 tỷ nếu mái ngói, gói Cơ bản, chưa VAT. 150 triệu chỉ tương đương khoảng 23m² quy đổi, chưa đủ cả phần móng và mái.
| Phương án (nền 60m²) | m² quy đổi | Gói Cơ bản | Gói Tốt | Gói Cao cấp |
|---|---|---|---|---|
| Gác lửng 39m², mái tôn | ~147m² | 956 triệu | 1,1 tỷ | 1,4 tỷ |
| Gác lửng 39m², mái bằng | ~159m² | 1,03 tỷ | 1,19 tỷ | 1,51 tỷ |
| Gác lửng 39m², mái ngói | ~171m² | 1,11 tỷ | 1,28 tỷ | 1,62 tỷ |
| So sánh: lên hẳn 2 tầng, mái bằng | ~180m² | 1,17 tỷ | 1,35 tỷ | 1,71 tỷ |
Bảng nhân theo đơn giá trọn gói 2026 của NHÀ MỘC: 6,5 / 7,5 / 9,5 triệu đồng mỗi mét vuông quy đổi, giá từ, chưa VAT. Mái tính 30% với tôn, 50% với mái bằng, 70% với mái ngói. Điều đáng chú ý là dòng cuối: làm lửng 65% chỉ rẻ hơn lên hẳn tầng 2 khoảng 21m² quy đổi, tức chừng 136 triệu ở gói Cơ bản. Một người trong nghề nói gọn:
“Cụ đừng nghĩ cái lửng nó tốn ít chi phí. Nó gần ngang cụ lên tầng nữa đấy. Cứ bổ theo m2 xây dựng (sàn bê tông) mà tính tiền thôi cụ nhé.”
Một chủ nhà ở quê từng hỏi: sàn 60m², lửng 24m², tổng 84m², đã tốn gần 150 triệu lên thổ cư, còn khoảng 250 triệu thì có đủ xây không. Theo cách tính trên, căn đó mái tôn ra khoảng 132m² quy đổi, tức từ 858 triệu ở gói Cơ bản. Con số 150 triệu hay gặp trên mạng thường là phần thô tự làm, hoặc nhà khung thép tiền chế, không phải nhà bê tông cốt thép xây trọn gói.
Làm thêm gác lửng có phải xin phép, có vướng Nghị định 207 không?
Đổ thêm sàn lửng cho nhà có sẵn là thay đổi kết cấu nên phải xin giấy phép trước khi làm. Với nhà xây mới, lửng vượt 65% sàn dưới bị tính thành một tầng, nên nhà 2 tầng có lửng lớn thành 3 tầng và phải thuê đơn vị đủ năng lực theo Nghị định 207/2026.
Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, nhà từ 3 tầng hoặc từ 250m² sàn trở lên phải do đơn vị thiết kế và thi công đủ năng lực làm. Hai cái bẫy đều nằm ở sàn lửng: lửng quá 65% thì số tầng tăng lên một, còn lửng dưới 65% vẫn được cộng vào tổng sàn khi so với mốc 250m². Hồ sơ xin phép nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia.
Muốn xem thêm mẫu cùng nhóm, anh chị đọc mẫu nhà cấp 4 đẹp hiện đại, 12 mẫu nhà ống đẹp 4×15, 5×20 cho mặt tiền hẹp và tổng hợp mẫu nhà đẹp 2026. Nhà cấp 4 đang ở mà muốn thêm lửng thì xem bài cải tạo nhà cấp 4 thành nhà hiện đại. Số m² quy đổi của đúng mẫu nhà gác lửng anh chị định làm có thể tính ở công cụ tính diện tích xây dựng quy đổi.
Gửi khổ đất để NHÀ MỘC phác mẫu nhà gác lửng hợp với nhà anh chị
Kiến trúc sư NHÀ MỘC xem khổ đất, số người ở và chiều cao tầng, phác phương án lửng dưới ngưỡng 65% cùng khái toán theo 3 gói trước khi anh chị quyết định. Tự tính thử bằng máy tính chi phí xây nhà, hoặc xem dịch vụ xây nhà trọn gói.
- 📞 Hotline / Zalo: 0357263489 (Boris Nguyen — KTS & Kỹ sư xây dựng)
- 🏭 Xưởng Khu 7, Cát Quế, Dương Hoà: T2–T7, 8:00–17:30, không cần hẹn trước
Câu hỏi thường gặp về nhà gác lửng
Gác lửng có tính là một tầng không?
Không, nếu diện tích sàn lửng không vượt 65% sàn tầng ngay dưới và nhà chỉ có một lửng như vậy, theo Thông tư 34/2026/TT-BXD. Lửng lớn hơn mức đó bị tính thành một tầng. Dù không tính tầng, diện tích lửng vẫn được cộng vào tổng diện tích sàn của nhà.
Nhà cấp 4 gác lửng 60m² được mấy phòng ngủ?
Thường được 3 phòng ngủ: một phòng ở tầng trệt, hai phòng nhỏ trên sàn lửng rộng tối đa 39m². Tầng trệt còn lại khách, bếp ăn và WC. Muốn phòng trên lửng rộng hơn khoảng 10m² mỗi phòng thì nên chọn nền từ 80m² trở lên.
Gác lửng cao bao nhiêu là vừa?
Mỗi phần trên và dưới sàn lửng nên cao khoảng 2,7m thông thủy, tức tầng có lửng cao 5,6–6m tính cả sàn lửng dày chừng 15cm. Tầng thấp hơn 5,4m thì phần lửng dưới mái dễ chỉ còn chưa đầy 2,5m, đứng lên với tay gần chạm trần.
Làm gác lửng rẻ hơn lên tầng 2 bao nhiêu?
Không nhiều như nhiều người nghĩ. Với nền 60m² mái bằng, lửng 39m² ra khoảng 159m² quy đổi, lên hẳn tầng 2 ra 180m², chênh chừng 21m², tức khoảng 136 triệu ở gói Cơ bản, chưa VAT. Lửng tốn dầm, sàn, cầu thang gần như một sàn thật.
150 triệu có xây được nhà cấp 4 gác lửng không?
Không, nếu là nhà bê tông cốt thép xây trọn gói. Theo đơn giá 2026 của NHÀ MỘC, 150 triệu chỉ tương đương khoảng 23m² quy đổi ở gói Cơ bản, trong khi nhà cấp 4 gác lửng 60m² mái tôn cần khoảng 147m². Con số đó thường là phần thô tự làm hoặc nhà khung thép.